Видео
19.02.20 г. состоялось заседание Комитета кредиторов ЗАО "ФЦСР", на котором и.о.конкурсного управляющего ЗАО "ФЦСР" Удовиченко Е.С. представила результаты проведенной комплексной юридической экспертизы по вопросу возможности оспаривания в судебном порядке одностороннего расторжения Департаментом городского имущества (далее - ДГИ) г.Москвы Договора аренды № И-07-001071 от 02.06.2016г. земельного участка с кадастровым номером 77:07:0009004:9855 по адресу: г. Москва, Кременчугская улица, вл. 11-17, предоставленного для проектирования и строительства жилого комплекса (корпуса 15,16 и подземная автостоянка – корпус 16А), заключенного с ЗАО "ФЦСР".
Озвучив основные выводы подготовленной экспертизы, изученную судебную практику по аналогичным судебным спорам, Удовиченко Е.С. обратила внимание присутствующих на неоднозначные перспективы судебных разбирательств по данному вопросу, но в целях защиты имущественных интересов ЗАО "ФЦСР" в ближайшее время целесообразно инициировать подачу соответствующего заявления в Арбитражный суд г.Москвы.
В результате голосования члены Комитета кредиторов ЗАО "ФЦСР" единогласно поддержали представленные и.о.конкурсного управляющего ЗАО "ФЦСР" Удовиченко Е.С. результаты комплексной юридической экспертизы (заключения) действий ДГИ г.Москвы, направленных на прекращение действий Договора аренды № И-07-001071 от 02.06.2016 г., заключенного между ДГИ г.Москвы и ЗАО «ФЦСР», в целях определения возможности последующего обращения в суд для восстановления действий указанного договора (на основании решения комитета кредиторов ЗАО «ФЦСР» от 15.01.2020г.):
В ближайшее время в Арбитражный суд г.Москвы будет подано соответсвующее исковое заявление.
Приложение:
ЗАКЛЮЧЕНИЕ и.о.конкурсного управляющего Удовиченко Е.С. по вопросу: «Анализ возможности оспаривания в судебном порядке одностороннего расторжения Департаментом городского имущества города Москвы Договора аренды, заключенного с ЗАО «ФЦСР»
19 декабря 2019г. Департаментом городского имущества города Москвы было направлено Уведомление с исх. №ДГИ-И-90847/19 (далее – Уведомление) о расторжении Договора аренды №И-07-001071 от 02.06.2016г. земельного участка с кадастровым номером 77:07:0009004:9855 по адресу: г. Москва, Кременчугская улица, вл. 11-17, предоставленного для проектирования и строительства жилого комплекса (корпуса 15,16 и подземная автостоянка – корпус 16А) (далее – Договор аренды).
Решением Комитета кредиторов ЗАО «ФЦСР» от 15.01.2020 г. члены комитета кредиторов ЗАО «ФЦСР» обязали и.о. конкурсного управляющего Удовиченко Е.С. осуществить комплексную юридическую экспертизу действий Департамента городского имущества города Москвы, направленных на прекращение действия Договора аренды, в целях определения возможности последующего обращения в суд для сохранения права аренды за ЗАО «ФЦСР».
Согласно ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.
Учитывая, что спорное право аренды земельного участка обладает высокой коммерческой ценностью и способствует повышению инвестиционной привлекательности возможного проекта по завершению строительства ЖК «Триумфальный» (корпуса 18,18А), и.о. конкурсного управляющего ЗАО «ФЦСР» Е.С. Удовиченко были рассмотрены возможные варианты обжалования отказа ДГИ г. Москвы от Договора.
По результатам проведенной работы сделаны следующие выводы:
1. Департаментом городского имущества была нарушена процедура расторжения договора, предусмотренная в самом Договоре аренды, в связи с чем имеются основания для оспаривания расторжения по общегражданским основаниям.
1.1. Договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2.1. Договора аренды, договор был заключен до 31.12.2018г.
По истечении срока аренды ЗАО «ФЦСР» продолжало использование земельного участка, Департамент городского имущества с какими-либо претензиями о необходимости возврата земельного участка до настоящего времени не обращался. В связи с этим ЗАО «ФЦСР» предполагало, что Департамент городского имущества был согласен с возобновлением Договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 7.2 Договора аренды стороны установили, что договор может быть досрочно расторгнут судом в случае ряда нарушений (в том числе, невнесение арендой платы более двух раз подряд) со стороны Арендатора.
Статья 619 ГК РФ также предполагает расторжение договора аренды по требованию арендодателя только в судебном порядке.
В Уведомлении ДГИ г. Москвы указывает, что считает договор расторгнутым в течение с трех месяцев с даты получения уведомления, т.е. расторгает договор во внесудебном порядке.
Таким образом, действия ДГИ по одностороннему расторжению Договора аренды нарушают положения ГК РФ в части, регулирующей правоотношения сторон, вытекающие из договоров аренды.
1.2. Требование ДГИ о расторжении Договора аренды подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО «ФЦСР».
Согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").
Следовательно, требование ДГИ об одностороннем расторжении Договора аренды подлежало рассмотрению исключительно в рамках дела о банкротстве ЗАО «ФЦСР».
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой:
1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.01.2019 по делу N А39-10036/2017: «Оставив заявленное истцом требование без рассмотрения, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, исходил из того, что в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, в связи с чем заявленное Комитетом после признания Общества банкротом требование о расторжении договора, включенное в конкурсную массу должника, по сути направлено на исключение этого объекта недвижимости из конкурсной массы. Таким образом, данный вопрос подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве...»
2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2019 по делу N А45-20286/2018: «Соответственно, в случае, если имущество может считаться активом должника, требование о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в деле о банкротстве….Отклоняя доводы ответчика о необходимости рассмотрения заявленного истцом требования в деле о банкротстве, суды пришли к выводу о том, что рассматриваемый иск не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку в отсутствие согласия арендодателя право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и удовлетворить требования кредиторов….Однако указанный вывод сделан при неправильном применении норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.»
(Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.10.2019 по делу N А45-20279/2018 – аналогичная позиция по спору между теми же лицами в отношении договора аренды другого земельного участка).
Следовательно, Департаментом городского имущества города Москвы был нарушен порядок расторжения договора, установленный Договором аренды, ГК РФ и Законом о банкротстве, что является самостоятельным основанием для оспаривания указанных действий ДГИ.
2. Отсутствие у ЗАО «ФЦСР» возможности осуществить оплату по Договору аренды без нарушения положений Закона о банкротстве.
В соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
1. в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
2. во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3. в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
4. в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
И.о. конкурсного управляющего ЗАО «ФЦСР» обращает внимание комитета кредиторов, что требования Департамента городского имущества города Москвы об оплате задолженности по Договору аренды в реестр требований кредиторов включены не были.
Согласно положениям статьи 134 Закона о банкротстве, требования кредиторов по текущим платежам удовлетворяются в следующей очередности:
1. в первую очередь удовлетворяются требования по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему;
2. во вторую очередь удовлетворяются требования об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, требования о выплате выходных пособий;
3. в третью очередь удовлетворяются требования об оплате деятельности лиц, привлеченных арбитражным управляющим для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве;
4. в четвертую очередь удовлетворяются требования по эксплуатационным платежам;
5. в пятую очередь удовлетворяются требования по иным текущим платежам.
Следовательно, требования Департамента городского имущества города Москвы могут быть погашены в рамках расчетов с текущими кредиторами пятой очереди (а в рамках пятой очереди - в порядке календарной очередности) либо кредиторами четвертой очереди реестра требований кредиторов ЗАО «ФЦСР».
В соответствии со статьей 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Таким образом, текущими платежами в рамках дела о банкротстве ЗАО «ФЦСР» являются обязательства, возникшие после 28.10.2016г.
Следовательно, требования Департамента городского имущества города Москвы по оплате в рамках Договора аренды относятся к текущим платежам, а соответственно могут быть погашены только в рамках расчетов с кредиторами пятой очереди текущих платежей.
При этом, учитывая, что в реестре текущих платежей имеются непогашенные требования 2 и 3 очередей, чем и.о. конкурсного управляющего не вправе производить оплату по требованиям Департамента городского имущества, вытекающим из Договора аренды, в нарушение очередности, установленной Законом о банкротстве.
3. Односторонний отказ от Договора аренды также может быть оспорен по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно пункту 1 статьи 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Уведомление об отказе от договора было направлено после принятия заявления о признании ЗАО «ФЦСР» банкротом. Департаменту городского имущества было известно о том, что ЗАО «ФЦСР» признано банкротом.
Спорный Договор аренды земельного участка был заключен между ЗАО «ФЦСР» и Департаментом городского имущества города Москвы в развитие инвестиционного контракта №ДМЖ.02.ЗАО00319 от 31.01.2002г., в соответствии с которым ЗАО «ФЦСР» выполняло функции по реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 района Давыдково. Указанным контрактом предполагалось строительство как корпуса 18,18А, так и корпуса 15,16, т.е. инвестиционный договор носил комплексный характер.
В рамках реализации предусмотренного инвестиционным контрактом проекта ЗАО «ФЦСР» были произведены работы по проектированию корпусов 15,16 (в том числе, ЗАО «ФЦСР» было получено разрешение на строительство корпусов 15,16 от 10 марта 2017г. с №77-209000-014137-2017. В настоящее время и.о. конкурсного управляющего было подано заявление о продлении срока действия указанного разрешения); сносу старых жилых домов, расчистке земельного участка для строительства, т.е. понесены расходы, которые увеличивают стоимость спорного права аренды.
Таким образом, сам отказ от Договора аренды направлен на отчуждение из конкурсной массы ценного актива – права аренды земельного участка для целей строительства. Кроме утраты самого права аренды такой отказ повлечет понижение инвестиционной привлекательности возможного проекта по завершению строительства ЖК «Триумфальный».
Следовательно, его оспаривание надлежит осуществлять в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ФЦСР».
Такой вывод подтверждается следующей судебной практикой:
1. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.06.2018 по делу N А03-19165/2016;
2. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2019 по делу N А73-5433/2014.
4. Порядок обжалования в суде одностороннего расторжения Договора аренды при наличии как общегражданских оснований для его оспаривания, так и оснований, предусмотренных Законом о банкротстве.
Исходя из судебной практики, приведенной в пункте 3 настоящего заключения, заявление об оспаривании одностороннего расторжения Договора аренды как по общегражданским основаниям, так и по основаниям, установленным Законом о банкротстве подлежит рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) Должника.
5. Судебная практика, сформировавшаяся по итогам рассмотрения аналогичных споров.
И.о. конкурсного управляющего ЗАО «ФЦСР» считает необходимым дополнительно обратить внимание комитета кредиторов на следующую судебную практику по вопросам обжалования отказа арендодателя от договора аренды в случае банкротства арендатора:
Пункт 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) - право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 г. по делу №А17-4841/2015: Администрация города Костромы обратилась в суд с требованиями о расторжении 22 договоров аренды земельных участков для целей застройки в связи с нарушениями ОАО «Ивановская домостроительная компания» обязательств по внесению арендной платы. Отказывая в удовлетворения заявления управления, суды исходили из того, что право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет. Этот актив вошел в конкурсную массу и подлежит реализации на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника.
Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС РФ Указал: «возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате…»
С места событий
Установлены трансформаторные подстанции (ТП-2 и ТП-4), ведутся пусконаладочные работы
17.01.2022г. | Подробнее »
Плита перекрытия гаража зачищена от строительного мусора до чистого бетона, поверхность ее выровнена, сбиты наплывы, финишно покрыта праймером в два слоя
04.06.2021г. | Подробнее »
Завершены работы по восстановлению защитной мембраны гидроизоляции в основании 18 корпуса
31.12.2020г. | Подробнее »
Начаты работы по восстановлению защитной мембраны гидроизоляции в основании 18 корпуса
09.12.2020г. | Подробнее »
Отчет о выполнении строительного контроля и определении качества выполненных работ по сохранности
20.11.2020г. | Подробнее »
Денежные средства, вырученные от реализации на металлолом списанных строительных материалов, направлены на работы по сохранности ЖК "Триумфальный"
07.08.2020г. | Подробнее »
Проведены работы по переносу ограждений под размещение двух трансформаторных подстанций
11.10.2019г. | Подробнее »
Завершены работы по сохранности ранее выполненных работ (стяжки и разуклонки), сделана оклеечная гидроизоляция кровли 18 корпуса
10.10.2019г. | Подробнее »
Руководитель технического заказчика ЗАО "ФЦСР" Макаров А.В. рассказывает о работах, которые в настоящее время ведутся на территории ЖК "Триумфальный"
05.10.2019г. | Подробнее »
На территории ЖК «Триумфальный» вырублены деревья для размещения двух трансформаторных подстанций
29.09.2019г. | Подробнее »
Завершаются работы по кровле. С 30.09.19 г. планируется начать работы по обеспечению их приемки Стройтехнадзором
29.09.2019г. | Подробнее »
В сентябре получен порубочный билет для осуществления вырубки 10 деревьев и передачи площадки МОЭСК для монтажа двух трансформаторных подстанций
28.09.2019г. | Подробнее »
МОЭСКом заведены инженерные сети на территорию строительной площадки ЖК «Триумфальный»
01.09.2019г. | Подробнее »