Порядок смены застройщика применительно к процедуре банкротства ЗАО "ФЦСР"

На протяжении всей процедуры банкротства ЗАО "ФЦСР" дольщиками неоднократно поднимались вопросы о защите их прав на оплаченные квартиры и о необходимости достройки нашего дома в самые короткие сроки. Неоднократно отстраненное руководство ЗАО "ФЦСР" выражало публично свое намерение незамедлительно приступить к строительству 18 корпуса.

Но следует обратить Ваше внимание на то, что говорить о возобновлении строительства 18 корпуса можно будет только тогда, когда будет выбран порядок продолжения этого строительства с точки зрения закона и наличия финансовых средств.

Согласно Параграфу 7 "Банкротство застройщика" Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) это может быть: 

- создание ЖСК (статьи 201.10 "Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства" и 201.11 "Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений" Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ);

- смена застройщика (статья 201.15-1 "Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства" Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ): 

"При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений".

Предлагая пойти по пути смены застройщика, инициативная группа прежде всего руководствовалась тем, что наш дом исключается из конкурсной массы и его судьба (строительство) не будет уже зависеть от банкротного процесса.

Разрешите теперь остановиться на вопросе о порядке смены застройщика более подробно, с юридической точки зрения. Потому что одних только заявлений о намерении достроить 18 корпус недостаточно. 

Порядок смены застройщика регулируется положениями Параграфа 7 "Банкротство застройщика" (статьи 201.15-1 и 201.15-2) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ), а также Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 г. N 760.

В соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Уполномоченным органом является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации).

К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

Заключение принимается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании заявления о намерении, направленного приобретателем в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, с которым одновременно направляются следующие документы и сведения:

а) справка об остатках денежных средств на расчетных счетах приобретателя в кредитных организациях;

б) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о приобретателе (в случае непредставления приобретателем такого документа Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации запрашивает его самостоятельно);

в) копии деклараций по налогу на прибыль приобретателя за последние налоговый и отчетный периоды, предшествующие моменту подачи заявления о намерении;

г) справка об исполнении приобретателем-налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов и процентов;

д) сведения об объектах капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы приобретателю за последние 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, содержащие информацию о дате начала и окончания строительства, о разрешениях на строительство (ввод в эксплуатацию) и об органе, их выдавшем, о планируемой дате ввода объектов в эксплуатацию и месте нахождения объектов;

е) сведения о наличии (отсутствии) у приобретателя нарушений требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае если имел место факт привлечения приобретателя (лица, осуществляющего управленческие функции) к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, необходимо указать основание назначения административного наказания и реквизиты соответствующего постановления;

ж) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, имеющих судимость за преступления в сфере экономики;

з) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, привлеченных в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" к солидарной и (или) субсидиарной ответственности по обязательствам иного юридического лица в течение одного года с даты исполнения обязательств, возникших из солидарной и (или) субсидиарной ответственности такого лица;

и) годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность приобретателя за 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за год, в котором подается заявление о намерении;

к) аудиторское заключение, в случае если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение обязательного аудита в отношении бухгалтерской (финансовой) отчетности приобретателя;

л) документы, подтверждающие соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

В соответствии с п.10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении.

Основаниями принятия Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации заключения о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю, за исключением случая, когда приобретателем является некоммерческая организация, являются:

а) соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

б) наличие у приобретателя денежных средств и имущества в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства объектов, которые должны быть построены на земельных участках.

После получения положительного заключения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю объекта незавершенного строительства (согласно статье 201.15-2) конкурсый управляющий обращается в Арбитражный суд г.Москвы с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении... В течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего о передаче имущества и обязателств застройщика приобретателю Арбитражный суд г.Москвы выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика...

Далее правоприобретателю передается объект незавершенного строительства. Начинается строительство 18 корпуса.

Теперь, после подробного разъяснения процедуры смены застройщика в процессе банкротства ЗАО "ФЦСР", надеемся, вопросов по этому возможному пути выхода из сложившейся ситуации у дольщиков не будет, а компании, публично выражающие намерение приступить к строительству 18 корпуса, от слов перейдут к делу. 

P.S. для банкротного процесса ЗАО "ФЦСР"  применяется Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ