Предлагаем Вашему вниманию анализ сложившейся ситуации, связанной с передачей права на достройку нашего дома Московскому фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Московский фонд).
1. Московским фондом принято решение о целесообразности финансирования достройки нашего дома, а Правительством Москвы принято решение о финансировании достройки нашего дома за счет бюджета г.Москвы. Эти решения действующие, и никто их не отменял.

2. Московский фонд обратился в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о намерении стать приобретателем права должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. Ознакомившись с материалами дела № А40-216247/2016-178-220 "Б", можно убедиться в том, что до настоящего времени в нем нет ни одного заявления против передачи права на достройку нашего дома Московскому фонду.

3. Внесенные Правительством РФ изменения в правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или его нецелесообразности, которые вступили в законную силу с 06.12.2021 г.* на нас не распространяются, поскольку в соответствии со статьей 21.1. Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" единственным, предусмотренным для Фонда субъекта Российской Федерации (в нашем случае - Московского фонда) способом урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства является завершение строительства многоквартирных домов. Выплата денежной компенсации участникам долевого строительства в данном случае не предусмотрена.

* -  Информация размещена на официальном сайте ДОМ.РФ  https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai/news/115793/
В ней говорится: "В качестве одного из определяющих моментов добавлена степень строительной готовности объекта. Она должна быть не менее 80%. Если объект готов на 80 и более процентов, то принимается решение о его дострое. Если степень строительной готовности ниже этого значения, то речь, скорее всего, будет идти о выплатах дольщикам денежного возмещения".

4. Порядок рассмотрения заявления Московского фонда и принятия по нему решения определяется положениями статьи 201.15-1. "Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства" Закона о несостоятельности (банкротстве).

5. В соответствии с п.п.3 п.12 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:
3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязаннсть возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.
Обращаю Ваше внимание, что это требование закона.
Из вышеперечисленных норм закона следует, что юридически значимыми и подлежащими установлению судом обстоятельствами являются следующие:
1. совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов по жилым помещениям;
2. стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.
Без них невозможно вынести положительное решение о передаче прав на достройку нашего дома Московскому фонду.

6. В соответствии с п.8 статьи 201.15-1 конкурсный управляющий (в нашем случае - Нигматуллина Р.Р.) представляет в Арбитражный суд г.Москвы сведения о соотношении стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

7. На сегодняшний момент:
- реестр требований кредиторов по жилым помещениям до конца не сформирован;
- имеются две оценки стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства**.

** - 16.08.2021 г. в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим ЗАО "ФЦСР" Нигматуллиной Р.Р. был опубликован Отчет № 931/21 Общества с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ" по состоянию на 06.08.2021 г. Согласно указанному отчету объектом оценки являются:
 Незавершенный строительством объект недвижимости – 6-ти секционный жилой дом переменной этажности от 14 до 21 этажей (секции 1, 2 – 21 этаж; секции 3, 4, 5 – 18 этажей; секция 6 – 14 этажей), с 1-ым жилым этажом, с нулевым нежилым этажом на отм.-3,900, с нижним техническим этажом на отм. -7,050, расположенный по адресу: г. Москва, ЗАО, район Фили-Давыдково, кв. 1-2, корп.18
 Незавершенный строительством объект недвижимости – двухуровневая встроенно- пристроенная подземная автостоянка манежного типа на 427 машиномест с ИТП-3, расположенная по адресу: г. Москва, ЗАО, район Фили-Давыдково, кв. 1-2, корп.18А
 Земельный участок с кадастровым номером 77:07:009004:9345 (вид права – краткосрочная аренда); категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование (по классификатору): для многоэтажной застройки; площадь 23 899 кв.м.; по адресу: г. Москва, кварталы 1 и 2 Давыдково р-на Фили-Давыдково.

В качестве цели оценки указано "Определение рыночной стоимости объекта оценки для передачи объекта оценки новому застройщику".

Вместе с тем, в соответствии с Договором №03/21 от 16.02.2021 г., заключенным между ЗАО "ФЦСР" в лице предыдущего конкурсного  управляющего Ланцова А.Н. и ООО "ЦФК", ранее уже была произведена оценка вышеуказанных незавершенных строительством объектов недвижимости и земельного участка. При этом, целями и задачами оценки также являлись определение рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и земельного участка для целей их передачи новому застройщику. Результатом произведенной оценки явился Отчет №03/21  от 03.06.2021 г.

Согласно Отчету об оценке № 03/21 от 03.06.2021 г., подготовленному ООО "ЦФК", рыночная стоимость имущества составила 5.704.060.417 руб., из них:
2.709.366.416 руб. - рыночная стоимость незавершенных строительством объектов недвижимости;
2.994.694.000 руб. - рыночная стоимость земельного участка.

Согласно Отчету об оценке № 931/21 от 12.08.2021 г., подготовленному ООО "Оценка и консалтинг", рыночная стоимость имущенства составила 3.316.983.987 руб., из них:
2.480.518.987 руб. - рыночная стоимость незавершенных строительством объектов недвижимости;
836.465.000 руб. - рыночная стоимость земельного участка.

Таким образом, разница в рыночной стоимости, определенной разными оценщиками, составила 2.387.076.430 руб.

Обращаем Ваше внимание, что согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке.

В нашем случае: в соответствии с данными публичной кадастровой карты стоимость спорного земельного участка составляет 1.563.876.951,08 руб.

Из этого следует вывод: рыночная стоимость спорного земельного участка никак не может быть ниже его кадастровой стоимости, по закону она может быть или равной, или выше кадастровой стоимости этого земельного участка. Однако, в Отчете № 931/21 от 12.08.2021 г. (опубликованном конкурсным управляющим ЗАО "ФЦСР" Нигматуллиной Р.Р.) рыночная стоимость земельного участка указана ниже ее кадастровой стоимости почти в два раза, что и послужило причиной для возникновения разногласий между конкурсным управляющим ЗАО "ФЦСР" и денежными кредиторами.

Эти обстоятельства влияют на сроки рассмотрения заявления Московского фонда (в нашем случае - увеличивают сроки), но никак не влияют на решение об удовлетворении заявления Московского фонда. Положительное решение однозначно будет принято.

8. Как бы не хотели дольщики 18 корпуса скорейшего вынесения арбитражным судом положительного определения по заявлению Московского фонда и не заявляли об этом в суде, решение сложившейся ситуации, искусственно созданной конкурсным управляющим Нигматуллиной Р.Р., лежит в строго юридической плоскости.

9. Если с реестром требований кредиторов по жилым помещениям все более-менее понятно каждому дольщику, то самый короткий и разумный путь разрешения разногласий по оценке и передачи прав на достройку нашего дома Московскому фонду - это проведение судебной (независимой) экспертизы по оценке стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, которая cнимет существующие юридические препятствия, положит конец всем спорам по оценке еще в первой судебной инстанции.

Именно о целесообразности проведения этой судебной экспертизы и шла речь на судебном заседании АС г.Москвы 17.12.2021 г. по рассмотрению заявления Московского фонда о намерении стать приобретателем права должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Аудиозапись заседания можно прослушать тут:



Ближайшее заседание АС г.Москвы по этому вопросу назначено на 27.01.2022 г. в 12.30.